Hausverwaltungs-Glossar*
Im Hausverwaltungs-Glossar findest du eine Sammlung von Begriffserklärungen rund um die Hausverwaltung. Entdecke alles Wissenswerte zu diesem Thema, egal ob du Hausverwalter, Eigentümer oder einfach nur interessiert bist.
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A
Abberufung
Die Abberufung beendet die Zuständigkeit der Hausverwaltung für ein Objekt. Die Abberufung kann fristlos und ohne Angabe von Gründen in einer Eigentümerversammlung erfolgen. Eine Abberufung ist nicht immer erforderlich, da die Bestellung eines Verwalters auf maximal fünf Jahre beschränkt ist.
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Abgeschlossenheitsbescheinigung
Um eine Immobilie in mehrere Wohneinheiten aufteilen zu können, wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Diese bescheinigt, dass eine Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen, das heißt räumlich getrennt und uneingeschränkt nutzbar sind.
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Abmahnung
Eine Abmahnung kann von der Hausverwaltung ausgesprochen werden, wenn Mieter gegen Regelungen aus dem Mietvertrag verstoßen. In der Abmahnung wird dem Mieter eine Frist gesetzt, in der er das Fehlverhalten einzustellen, bzw. seine Mieterpflichten aufzunehmen hat. Eine Abmahnung, auf die nicht angemessen reagiert wurde, erhöht die Chancen einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter.
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Abrechnung
Die Abrechnung, auch Hausgeldabrechnung genannt, wird von der Hausverwaltung jährlich erstellt. Sie ist die Jahresabrechnung der WEG gegenüber den Miteigentümern und grenzt sich damit zur Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenrechnung ab, die vom Vermieter für die Mieter erstellt wird.
Abrechnungsspitze
Die Abrechnungsspitze ist die Differenz von den kalkulierten Kosten aus dem Wirtschaftsplan, zu den tatsächlich entstandenen Kosten in der Jahresabrechnung. Sie kann positiv (Guthaben) oder negativ (Nachzahlung) sein und bezieht sich auf die Hausgeldzahlungen und auf mögliche Sonderumlagen einer WEG….
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Abstimmungsverfahren
Die Art der Abstimmung auf Eigentümerversammlungen kann unterschiedlich kategorisiert werden. Es gibt offene Abstimmungsverfahren, bei denen alle Miteigentümer die Stimmen der anderen wahrnehmen können (Zuruf, Stimmkarten, Handzeichen) und es gibt geheime Abstimmungsverfahren (Stimmzettel o. Ä.). Bei besonders großen WEGs kommen auch elektronische Hilfsmittel zum Einsatz.
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Anfechtung
Die Anfechtung eines von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getroffenen Beschlusses ist ein Rechtsmittel, das zum Einsatz kommt, wenn Mitglieder den Beschluss als nicht rechtens ansehen.
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Antrag/Beschlussantrag
Ein Antrag, oder auch Beschlussantrag, ist eine rechtlich verbindliche Formulierung, über die auf einer Eigentümerversammlung abgestimmt wird. Anträge können von allen Miteigentümern gestellt werden. Die Hausverwaltung überprüft, ob der Antrag objektiv sinnvoll, im Interesse aller Miteigentümer, zulässig und bestimmt genug ist.
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Auflassungsvormerkung
Eine Auflassungsvormerkung kann als verbindliche Reservierung zum Kauf einer Immobilie betrachtet werden. Die Auflassungsvormerkung wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen und kann nur mit Zustimmung des Käufers gelöscht werden. Sie dient dem Schutz des Käufers und soll sicherstellen, dass die Immobilie nicht zeitgleich an Dritte verkauft wird.
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Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan enthält Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100. Er dient der klaren Aufteilung einer WEG-Immobilie in Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum. Sollte aus dem Aufteilungsplan nicht eindeutig hervorgehen zu welchem Eigentum ein Gebäudeteil zuzuordnen ist, ist er dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Außerordentliche Eigentümerversammlung
Eine außerordentliche Eigentümerversammlung wird in Ausnahmen zur Beschlussfassung außerhalb der ordentlichen Eigentümerversammlung einberufen. Da hierdurch zusätzliche Kosten für die Organisation entstehen, kommt häufiger ein Umlaufbeschluss zum Einsatz.
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B
Bauliche Veränderung
Eine bauliche Veränderung ist eine auf Dauer angelegte Baumaßnahme, die keinen Schaden zur Grundlage hat und das Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums einer WEG verändert. Für eine bauliche Veränderung ist ein Beschluss notwendig. Abzugrenzen ist die bauliche Veränderung von der Instandsetzung und der Modernisierung.
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Beschluss
Jede Entscheidung einer WEG über einen Antrag/Beschlussantrag wird als Beschluss bezeichnet, sowohl eine Zustimmung als auch eine Ablehnung gilt als Beschluss. Beschlüsse können auf Eigentümerversammlungen, oder per Umlaufbeschluss getroffen werden. Der Verwalter ist verpflichtet getroffene Beschlüsse umzusetzen, solange sie nicht angefochten werden.
Beschlusssammlung
Die Beschlusssammlung wird von der Verwaltung rechtsverbindlich geführt und beinhaltet alle Beschlüsse einer WEG. Auch abgelehnte Anträge und Beschlüsse, die ungültig geworden sind (bspw. durch neuere Beschlüsse oder Gerichtsurteile), verbleiben in der Beschlusssammlung. Jeder Eigentümer hat das Recht die Beschlusssammlung einzusehen.
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Bestellung der Hausverwaltung
Mit der Bestellung wird eine Verwaltung beauftragt eine WEG zu verwalten. Die Bestellung wird über einen Beschluss auf der Eigentümerversammlung beschlossen. Sie kann beim ersten Mal für maximal drei Jahre, nachfolgend für maximal fünf Jahre beschlossen werden. Die Bestellung endet nach Ablauf der Frist von drei bzw. fünf Jahren, oder mit der Abberufung der Hausverwaltung.
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Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung wird einmal im Jahr, in der Regel durch die Hausverwaltung, erstellt. Sie dient dazu, die durch den Betrieb des Gebäudes und des Grundstücks entstehenden Kosten auf die Mieter umzulegen. Grundlage dafür ist die sogenannte Betriebskostenverordnung.
C
...
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D
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E
Eigentümer
Die natürliche oder juristische Person, die offiziell die Rechte an etwas besitzt, wird als Eigentümer bezeichnet. Bei Grundstücken und Immobilien ist der Eigentümer die im Grundbuch eingetragene Person. Im Falle einer WEG sind alle im Grundbuch eingetragenen Personen Miteigentümer.
Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung wird einmal im Jahr, typischerweise von der Hausverwaltung, einberufen und organisiert, um die Miteigentümer einer WEG zusammenzubringen. Sie dient primär der Beschlussfassung, insbesondere über einen Wirtschaftsplan für das folgende und die Jahresabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr.
Einberufung Eigentümerversammlung
Die Einberufung der Eigentümerversammlung erfolgt in der Regel durch die Hausverwaltung. Sie muss mindestens drei Wochen im Voraus schriftlich erfolgen. Üblicherweise werden die Tagesordnungspunkte sowie erforderliche Unterlagen bereits mit der Einberufung versandt.
Einheit
Eine Verwaltungseinheit (auch Einheit oder VE) ist die Basis auf der eine Verwaltung ihre Vergütung kalkuliert. Einheiten sind die im Grundbuch eingetragenen Teile einer Immobilie. Im Falle einer WEG vor allem die einzelnen Wohnungen, aber eventuell auch Kellerabteile und Stellplätze. Die Anzahl der VE ist neben der Objektanzahl eine wichtige Information für die Einschätzung der Größe einer Verwaltung.
Einsichtsrecht
Jeder Eigentümer ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz berechtigt die Unterlagen der Verwaltung einzusehen. Diese Unterlagen umfassen auch die Kontoauszüge der WEG und die Einzelabrechnungen aller anderen Eigentümer.
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Energieausweis
Der Energieausweis ist seit 2009 in Deutschland bei allen Wohngebäuden Pflicht und soll Daten zur Energieeffizienz und/oder zu anfallenden Energiekosten von Gebäuden festhalten. Unterschieden wird zwischen Verbrauchsausweis (bewohnerabhängig) und Bedarfsausweis (zustandsabhängig), beide sind zehn Jahre gültig sind.
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Entlastung
Eine WEG kann, als Zeichen des Vertrauens, die Verwaltung und auch den Verwaltungsbeirat per Beschluss entlasten. Die Entlastung entbindet die Verwaltung von der Pflicht Angaben über das betreffende Wirtschaftsjahr machen zu müssen. Die Verwaltung kann nach der Entlastung nicht mehr für ihr Handeln im relevanten Wirtschaftsjahr verantwortlich gemacht werden (Straftaten sind ausgenommen).
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Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) dient der Instandhaltung eines Objektes. Sie wird über einen Anteil des Hausgelds gebildet und von der Verwaltung auf einem Rücklagenkonto angelegt. Die Erhaltungsrücklage darf als Teil der laufenden Betriebskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte die Erhaltungsrücklage erschöpft sein müssen Instandhaltungsmaßnahmen über Sonderumlagen finanziert werden.
F
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G
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum bezeichnet das Eigentum einer WEG, das nicht einem Eigentümer allein zuzuschreiben ist, sondern allen Miteigentümern gleichermaßen gehört. In einer Immobilie sind das insbesondere Aufzüge, Dach, Flure, Treppenhäuser, Kamine und Leitungen. Das Gemeinschaftseigentum ist abzugrenzen vom Sondereigentum.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung einer WEG kann verglichen werden mit der Hausordnung eines Objektes. In der Gemeinschaftsordnung wird der Umgang der Miteigentümer untereinander sowie mit der Hausverwaltung festgehalten. Es werden hier bspw. Stimmrechte, Regelungen zu Hausgeldzahlungen, Verteilungsschlüssel sowie Sondernutzungsrechte etc. definiert. Die Gemeinschaftsordnung muss in allen Punkten dem Wohnungseigentumsgesetz entsprechen.
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Grundbuch
Die Eigentumsverhältnisse, die ein Grundstück oder ein Objekt betreffen, werden im Grundbuch notiert. Dazu zählen unter anderem die Grundschuld, Hypotheken, Wege- und Leitungsrechte. Im Grundbuch werden auch Auflassungsvermerke eingetragen, wenn das Grundstück bzw. das Objekt verkauft werden soll.
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H
Hausgeld
Das Hausgeld (auch Wohngeld) setzt sich aus den Kosten für den Unterhalt des Gemeinschaftseigentums einer Immobilie und einem Beitrag zur Instandhaltungsrücklage zusammen. Es wird von den Miteigentümern im Voraus an die Verwaltung bezahlt. Die Höhe des Hausgelds wird im Wirtschaftsplan festgelegt. Das Hausgeld kann mit den Nebenkosten einer Mietwohnung verglichen werden und wird üblicherweise monatlich gezahlt.
Hausordnung
In der Hausordnung können Grundregeln für das Zusammenleben in einer Immobilie definiert werden. Beispielsweise werden Ruhezeiten festgelegt, Stellplätze für Kinderwagen und Fahrräder ausgewiesen und das Halten von Haustieren geregelt. Die Hausordnung wird von der WEG oder dem Eigentümer beschlossen und muss gleichermaßen für alle Bewohner der Immobilie gelten.
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Hausverwaltung
Eine Hausverwaltung kann Eigentümer dabei unterstützen, ihre Rechte einzufordern und ihren Pflichten nachzukommen. Es wird unterschieden zwischen WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung. Die verschiedenen Hausverwaltungsarten bringen unterschiedliche Aufgaben mit sich, daher spezialisieren sich Verwalter oft auf einen Bereich.
I
Indexmiete
Die Indexmiete ist eine Möglichkeit, die Miete regelmäßig an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen (siehe auch Staffelmiete). Auf Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts wird alle zwölf Monate eine Anpassung der Miete vorgenommen. Theoretisch kann es auch zu einer Reduzierung der Miete kommen, die nicht vertraglich ausgeschlossen werden darf.
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Instandhaltung/Instandsetzung
Als Instandhaltung bzw. als Instandsetzung werden die Maßnahmen bezeichnet, die zum Werterhalt des Gemeinschaftseigentums einer Immobilie dienen. Dabei handelt es sich vor allem um die Vermeidung sowie Behebung von baulichen Schäden wie bspw. undichtes Dach, defekte Haustür, Wasserschaden etc. Abzugrenzen ist die Instandsetzung von der modernisierenden Instandsetzung und der Modernisierung.
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Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage, auch Erhaltungsrücklage, dient der Instandhaltung eines Objektes. Sie wird von der Verwaltung auf einem Rücklagenkonto angelegt und über einen Anteil des Hausgelds gebildet. Sollte die Instandhaltungsrücklage erschöpft sein, müssen Instandhaltungsmaßnahmen bspw. über Sonderumlagen finanziert werden.
J
Jahresabrechnung
In der Jahresabrechnung werden von der Hausverwaltung einmal pro Wirtschaftsjahr alle Ausgaben und Einnahmen einer WEG dargestellt. Weiterhin enthält die Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und die Einzelabrechnungen für die Eigentümer inklusive der jeweiligen Verteilungsschlüssel. Die Jahresabrechnung wird von der Verwaltung auf der Eigentümerversammlung vorgestellt und mit dem entsprechenden Wirtschaftsplan verglichen.
K
Kopfprinzip
Das Kopfprinzip besagt, dass bei einer Beschlussfassung jeder Eigentümer genau eine Stimme hat. Dabei ist irrelevant wie viele Einheiten er besitzt, oder wie groß diese sind. Das Kopfprinzip ist das gesetzlich vorgesehene Prinzip für alle Abstimmungen in einer WEG. Es können jedoch per Beschluss andere Prinzipien festgelegt werden (siehe auch Wertprinzip und Objektprinzip).
L
Leitungsrecht
Als eine Unterform des Wegerechts erlaubt das Leitungsrecht Dritten, z.B. den Stadtwerken oder Besitzern benachbarter Grundstücke, das Betreiben von bestimmten Leitungen über oder unter dem dienenden Grundstück. Diese werden im Grundbuch vermerkt, um rechtliche Klarheit zu gewährleisten.
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M
Mietverwaltung
Die Mietverwaltung unterscheidet sich von der WEG-Verwaltung darin, dass die Verwaltung von einem einzelnen Eigentümer beauftragt wird, dem die gesamte Immobilie gehört. Die Aufgaben einer Mietverwaltung umfassen sowohl Teile aus der WEG-Verwaltung, als auch der Sondereigentumsverwaltung. Insbesondere sind das die Verwaltung der Mietzahlungen, das Erstellen der Betriebskostenabrechnung und die Abwicklung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
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Miteigentumsanteil
Die Aufteilung eines Objektes in Miteigentumsanteile, auch MEA, ermöglicht den Verkauf und die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen. Die Hausverwaltung legt die MEA oft als Verteilungsschlüssel für die gerechte Kostenverteilung zugrunde. Die Aufteilung in MEA ist grundsätzlich theoretischer Natur, das vorhandene Gemeinschaftseigentum kann weiterhin von allen Parteien genutzt werden.
Modernisierende Instandsetzung
Im Gegensatz zur Instandsetzung wird bei einer modernisierenden Instandsetzung der aktuelle technische Stand berücksichtigt. Wenn keine Instandsetzung zugrunde liegt, handelt es sich bei der Baumaßnahme um eine Modernisierung. Ein Beispiel ist die Wärmedämmung des Daches im Zuge einer ohnehin anstehenden Reparatur des Daches.
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Modernisierung
Eine Modernisierung dient im Gegensatz zur Instandhaltung und modernisierenden Instandhaltung nicht dem Werterhalt, sondern zur Steigerung des Gebrauchswerts der Immobilie. Ein Beispiel ist die Installation einer Gegensprechanlage. Wann eine bauliche Maßnahme als Modernisierung gilt, ist im BGB definiert. Eine Modernisierungsmaßnahme hat oft das Ziel, den Energie- und/oder Wasserverbrauch zu reduzieren.
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N
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung wird einmal im Jahr, in der Regel durch die Hausverwaltung, erstellt. Sie dient dazu, die durch den Betrieb des Gebäudes und des Grundstücks entstehenden Kosten auf die Mieter umzulegen. Grundlage dafür ist die sogenannte Betriebskostenverordnung.
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O
Objektprinzip
Das Objektprinzip ist ein Prinzip zur Stimmenverteilung auf Eigentümerversammlungen. Beim Objektprinzip bekommen Eigentümer pro Einheit eine Stimme. Das Objektprinzip muss per Beschluss eingeführt werden, um das Kopfprinzip abzulösen. Es bietet Vorteile für Eigentümer, die mehrere Einheiten in einer WEG besitzen. Siehe auch Wertprinzip.
Ordnungsgemäße Verwaltung
Eine ordnungsgemäße Verwaltung muss nach dem Wohnungseigentumsgesetz dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen sowie den getroffenen Vereinbarungen und Beschlüssen nachkommen. Ihre Aufgaben umfassen unter anderem die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Ansparung einer Instandhaltungsrücklage und die Aufstellung einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans.
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P
Protokoll der Eigentümerversammlung
Das Protokoll der Eigentümerversammlung enthält alle nötigen Informationen um alle gefassten Beschlüsse nachvollziehen zu können. Dazu gehören vor allem Ort und Datum der Versammlung, anwesende Personen und vertretende Miteigentumsanteile, Tagesordnungspunkte mit Beschlussanträgen etc. Das Protokoll wird von der Versammlungsleitung, dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates und einem weiteren Miteigentümer unterschrieben.
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Q
...
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R
Rechnungsprüfung
Die Rechnungsprüfung dient der WEG zur Überprüfung der Verwaltung. Es wird überprüft, ob alle Gelder auf entsprechenden Konten angelegt sind, zu jeder Buchung ein Beleg vorliegt und die korrekten Verteilungsschlüssel zur Kostenverteilung angewendet wurden. Zur Genehmigung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung ist die Rechnungsprüfung gesetzlich vorgeschrieben.
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Rechte & Pflichten (Vermieter)
Ein Vermieter hat u. a. das Recht Miete und eine Mietkaution einzunehmen und eine Hausordnung aufzustellen. Er hat weiterhin das Recht auf ein ausgeglichenes Raumklima, welches zum Schutz der Bausubstanz dient. Der Mieter muss somit Heizen und Lüften. Die Pflichten des Vermieters umfassen vor allem das Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung, einer Nebenkostenabrechnung und die allgemeine Instandhaltung. Eine Hausverwaltung kann helfen diese Rechte und Pflichten wahrzunehmen.
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S
Schönheitsreparaturen
Die Pflicht des Mieters Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, wird üblicherweise im Mietvertrag festgehalten. Da der Begriff Schönheitsreparaturen nicht eindeutig definiert ist, sind diese oft Streitpunkt zwischen Verwaltung und Mietern. Schönheitsreparaturen sind alle malermäßigen Tätigkeiten um die Räume in vermietungsfähigen Zustand zu versetzen bspw. das Verschließen von Bohrlöchern und Streichen von Wänden und Decken.
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Selbstverwaltung
Die Selbstverwaltung ist eine Sonderform der WEG-Verwaltung bei der ein Miteigentümer zur Verwaltung bestellt wird. Dies kann sinnvoll sein, wenn es sich um eine WEG mit wenigen Wohnungen, wenigen Eigentümern und geringen Konfliktpotential handelt. Der Verzicht auf eine professionelle Hausverwaltung kann helfen das Hausgeld niedrig zu halten. Voraussetzung für die Selbstverwaltung ist eine Vereinbarung der WEG.
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Sondereigentum
Das Sondereigentum grenzt sich vom Gemeinschaftseigentum dadurch ab, dass es einem Eigentümer allein zuzuschreiben ist und dieser frei darüber verfügen kann. Im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum darf das Sondereigentum auch nur von einer Partei genutzt werden. Was zum Sondereigentum gehört wird in der Teilungserklärung festgehalten, es wird unterteilt in Wohnungseigentum und Teileigentum.
Sondereigentumsverwaltung SEV
Die Sondereigentumsverwaltung, auch bekannt als Wohnungsverwaltung, unterscheidet sich von der WEG-Verwaltung darin, dass sie nur das Sondereigentum und nicht das Gemeinschaftseigentum verwaltet. Ihre Aufgabe besteht vor allem darin, die Verwaltertätigkeiten in Verbindung mit der Vermietung zu übernehmen. Das umfasst das Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung, die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und die Verwaltung des Mietkontos.
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Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht erlaubt dem Begünstigten die alleinige Nutzung von Gemeinschaftseigentum. Oft werden Sondernutzungsrechte bereits in der Teilungserklärung festgelegt, um etwa Garagenplätze vermieten zu können. Üblicherweise geht mit einem Sondernutzungsrecht eine Kostenübernahme des Berechtigten einher, da sonst die Kosten für den Teil des Gemeinschaftseigentums weiterhin von der WEG getragen werden.
Sonderumlage
Eine Sonderumlage kommt zur Anwendung, wenn die tatsächlichen Kosten die im Wirtschaftsplan kalkulierten übersteigen oder die Instandhaltungsrücklage für eine anstehende Instandsetzungsmaßnahme nicht ausreichend ist. Eine Sonderumlage muss per Beschluss auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Dieser bestimmt die Höhe der Sonderumlage, den Verteilschlüssel und den Termin der Fälligkeit.
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Staffelmiete
Die Staffelmiete ist eine Möglichkeit, die Miete regelmäßig an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen (siehe auch Indexmiete). Bei Abschluss des Mietvertrages werden Staffeln von Mieterhöhungen vereinbart, die automatisch in Kraft treten. Jede Staffel muss für mindestens ein Jahr bestehen und der Mietpreisbremse entsprechen.
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Stimmrecht
Grundsätzlich sind alle Eigentümer, die in einer Eigentümerversammlung anwesend sind, stimmberechtigt. Nur in Sonderfällen kann das Stimmrecht entzogen werden. Die Anzahl der Stimmen pro Eigentümer kann über drei Prinzipien bestimmt werden: Kopfprinzip, Objektprinzip, Wertprinzip. Das Stimmrecht besitzen stets die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragenen Eigentümer und kann per Vollmacht an Vertreter übertragen werden.
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T
Teileigentum
Das Teileigentum ist eine Unterform des Sondereigentums und darf gewerblich genutzt werden. Trotz des Namens umfassen WEGs oft sowohl Wohnungseigentum als auch Teileigentum. Beispielsweise eine Ladenzeile im Erdgeschoss eines Wohnhauses. Um Wohnungseigentum in Teileigentum umzuwandeln, bedarf es einer Vereinbarung. Eine solche Änderung wird auch im Grundbuch eingetragen.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde und begründet das Wohnungseigentum als solches. In ihr wird definiert, wie viele Teileigentumseinheiten es gibt und welche Teile des Objektes Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Teil der Teilungserklärung sind unter anderem die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Aufteilungsplan.
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U
Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll kommt bei der Wohnungsübergabe an einen neuen Mieter zum Einsatz. Es werden der Zustand der Wohnung, vorhandenes Inventar, die Zählerstände und die übergebenen Schlüssel festgehalten. Der im Übergabeprotokoll notierte Zustand der Wohnung, ist am Ende des Mietverhältnisses wieder herzustellen. Ausnahme sind übliche Gebrauchsspuren.
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Umlaufverfahren
Im Rahmen eines Umlaufbeschlusses werden alle Eigentümer einer WEG postalisch kontaktiert und um Stimmabgabe zu einem Beschluss gebeten. Der Umlaufbeschluss kommt zum Einsatz, wenn dringende Beschlüsse vor der nächsten Eigentümerversammlung getroffen werden müssen. Anders als auf der Eigentümerversammlung ist der Beschluss im Umlaufverfahren nur bei Zustimmung aller Miteigentümer angenommen.
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V
Vereinbarung
Eine Vereinbarung ähnelt einem Beschluss einer WEG. Im Gegensatz zum Beschluss ist eine Vereinbarung jedoch einstimmig; jeder Eigentümer hat also seine Zustimmung gegeben. Die Vereinbarung hat somit mehr Gewicht als ein einfacher Beschluss.
Verteilungsschlüssel
Über die Verteilungsschlüssel wird innerhalb einer WEG definiert, wie die Kosten auf die jeweiligen Eigentümer umgelegt werden. Es werden beispielsweise die Miteigentumsanteile, die Wohnfläche, die Anzahl der Verwaltungseinheiten, der Verbrauch oder auch die Anzahl der Bewohner bei der Aufteilung zugrunde gelegt. Die Verteilungsschlüssel können per Beschluss geändert werden. Sofern kein Verteilungsschlüssel explizit definiert ist, werden die Miteigentumsanteile verwendet.
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Verwalterzustimmung
Wenn ein Miteigentümer aus einer WEG seine Wohnung verkaufen und somit ein neues Mitglied in die WEG bringen möchte, bedarf dies der Verwalterzustimmung. Die WEG kann die Verwalterzustimmung durch Zustimmung per Beschluss ersetzen oder vollständig aufheben, dies wird dann in der Teilungserklärung vermerkt. Die Verweigerung der Zustimmung darf nur aus Gründen erfolgen, die den Käufer betreffen, nicht den Verkäufer.
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Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat besteht aus maximal drei Miteigentümern der WEG und soll als Brücke zwischen Miteigentümern und Verwaltung dienen. Seine Aufgaben umfassen vor allem die Kontrolle der Verwaltung im Rahmen der Rechnungsprüfung sowie die Prüfung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats werden per Beschluss auf unbestimmte Zeit gewählt.
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Verwaltungseinheit
Eine Verwaltungseinheit (auch Einheit oder VE) ist die Basis auf der eine Verwaltung ihre Vergütung kalkuliert. Einheiten sind die im Grundbuch eingetragenen Teile einer Immobilie. Im Falle einer WEG vor allem die einzelnen Wohnungen, aber eventuell auch Kellerabteile und Stellplätze. Die Anzahl der VE ist neben der Objektanzahl eine wichtige Information für die Einschätzung der Größe einer Verwaltung.
Vollmacht
Eine Vollmacht gibt Eigentümern die Möglichkeit, an Abstimmungen auf Eigentümerversammlungen teilzunehmen, ohne persönlich vor Ort zu sein. Die Vollmacht wird einer bestimmten Person oder auch einer juristischen Personen, wie bspw. der Verwaltung, ausgestellt und muss dabei in schriftlicher Form vorliegen. In der Vollmacht können Eigentümer definieren, wie der Bevollmächtigte zu bestimmten Beschlüssen abzustimmen hat oder ihm das freie Stimmrecht übertragen.
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Verwaltungsunterlagen
Die Verwaltungsunterlagen werden von der Hausverwaltung aktualisiert, aufbewahrt und als Arbeitsgrundlage verwendet. Sie sind jedoch grundsätzlich Eigentum der WEG (siehe auch Einsichtsrecht). Wichtige Unterlagen sind u. a. die Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Kontoauszüge und Belege sowie Jahresabrechnungen.
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W
WEG-Verwaltung
Die WEG-Verwaltung ist eine Form der Hausverwaltung, bei der die Verwaltung insbesondere das Gemeinschaftseigentum einer WEG betreut und verwaltet. Wichtige Aufgaben umfassen außerdem das Erstellen von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, sowie die Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung.
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Wegerecht
Das Wegerecht berechtigt Eigentümer ein bestimmtes Nachbargrundstück zu befahren und zu betreten. Dieses Recht kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn ein Grundstück keinen direkten Zugang zu einer Straße hat. Das Wegerecht wird im Grundbuch des zu überquerenden Grundstücks eingetragen. Es kann nur mit Zustimmung des Begünstigten wieder gelöscht werden. Eine Sonderform des Wegerechts ist das Leitungsrecht.
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Wertprinzip
Das Wertprinzip ist eine Möglichkeit, die Stimmen in der Eigentümerversammlung zu gewichten. Beim Wertprinzip werden die Miteigentumsanteile zu Grunde gelegt, der Wert bezieht sich also nicht auf den Geldwert der Einheiten. Die Stimmkraft nach dem Wertprinzip kann in der Teilungserklärung geringfügig abweichend zu den tatsächlichen Miteigentumsanteilen geregelt werden (Rundungsfehler). Andere Stimmprinzipien sind das Kopfprinzip und das Objektprinzip.
Wirtschaftsjahr
Das Wirtschaftsjahr wird in § 28 des Wohneigentumsgesetzes definiert. Man versteht darunter den Zeitraum für den der Wirtschaftsplan und später die Jahresabrechnung erstellt wird. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes entspricht ein Wirtschaftsjahr immer einem Kalenderjahr.
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Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan wird von der Verwaltung erstellt und schätzt den finanziellen Aufwand zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums einer WEG ab. Zur Grundlage werden die Jahresabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres, die bestehende Instandhaltungsrücklage in Bezug auf beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen sowie allgemeine Preisentwicklungen verwendet. Der Wirtschaftsplan wird auf der Eigentümerversammlung per Beschluss akzeptiert.
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Wohngeld
Das Wohngeld (auch Hausgeld) wird von allen Miteigentümern eines Objektes monatlich an die Hausverwaltung gezahlt und gibt dieser das zur Bewirtschaftung notwendige Kapital. Über das Hausgeld wird auch die Instandhaltungsrücklage gebildet. Die Höhe des Hausgelds wird von der Verwaltung im Wirtschaftsplan vorgeschlagen und von der WEG beschlossen. Das Wohngeld kann mit den Nebenkosten einer Mietwohnung verglichen werden.
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Wohnungseigentum
Der Begriff Wohnungseigentum, auch Wohneigentum, wird auf unterschiedliche Weisen definiert. Im Wohnungseigentumsgesetz wird Wohnungseigentum als „zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum“ definiert. In der Praxis wird der Begriff auch oft verwendet für eine Eigentumswohnung, die vom Eigentümer selbst bewohnt wird.
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Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht immer dann, wenn eine Immobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Sie wird begründet mit der Eintragung des ersten Eigentümers im Grundbuch. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sind WEGs teilrechtsfähig und können Verträge schließen.
Wohnungseigentumsgesetz
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die gesetzliche Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum. Im WEG werden Begriffe wie die Teilungserklärung, Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum definiert. Es werden außerdem die Grundsätze für die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihre Mitglieder aufgeführt.
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Zertifizierte Verwaltung
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, eine zertifizierte Verwaltung per Bestellung zu beauftragen, wenn die WEG aus mehr als neun Sondereigentumsrechten besteht, die WEG nicht in Selbstverwaltung verwaltet wird oder mehr als ein Drittel der Miteigentümer dies verlangen (nach Kopfprinzip). Für die Zertifizierung einer Verwaltung ist eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer nötig.
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*Bitte beachte, wir erheben hier kein Anspruch auf Richtig- & Vollständigkeit. Es handelt sich hierbei um eine lose Zusammenstellung von Begrifflichkeiten, die wir nach bestem Wissen und Gewissen für euch erstellt haben.