Eine Hausverwaltung entlastet Eigentümer unter anderem dadurch, dass sie kaufmännische und technische Aufgaben übernimmt, die mit dem Betrieb einer Immobilie einhergehen. Hierfür erfolgt eine Vergütung in Form einer Verwaltungsgebühr. Da sich Immobilien grundlegend voneinander unterscheiden können und Hausverwaltungen nicht immer ein gesamtes Objekt betreuen, werden Objekte in einzelne Einheiten unterteilt. Diese nennt man Verwaltungseinheiten (VE). So kann bspw. eine Wohnung eine Verwaltungseinheit darstellen. Ziel ist es, eine Vergleichbarkeit bei der Kalkulation der Verwaltungsgebühren darzustellen.
Was ist eine Verwaltungseinheit?
Eine Hausverwaltung kann ihre Vergütung bspw. über die Anzahl der Verwaltungseinheiten definieren. Die Verwaltung jeder Einheit hat einen festgelegten Preis. Dieser kann festgeschrieben werden oder sich prozentual an der Miete für die einzelnen Einheiten orientieren. Die Verwaltungseinheiten sind in der Regel die einzelnen Wohnungen in einem Gebäude. Dabei macht es oft keinen Unterschied, ob das Objekt Eigentum einer WEG oder eines einzelnen Eigentümers ist.
Es gibt jedoch auch Sonderfälle von Verwaltungseinheiten; vor allem wenn Mieter Teile des Gebäudes gewerblich nutzen. So können mehrere Gebäudeteile, beispielsweise ein Gewerbe und ein dazugehöriges Lager, in Verwaltungseinheiten zusammengefasst werden. Auch die Verlagerung von Garagen- und Stellplätzen sowie Kellerabteilen in eigene Verwaltungseinheiten ist in der Praxis häufig anzutreffen. Existiert beispielsweise für einen Garagenplatz ein eigener Grundbucheintrag, kann dieser als eigene Verwaltungseinheit angesehen werden. Dieses Konzept löst immer mehr Sondernutzungsrechte ab, die ansonsten die Vermietung von Garagen- und Stellplätzen ermöglicht. Zu beachten ist, dass die Hausverwaltung für jede Verwaltungseinheit eine eigene Abrechnung erstellen muss.
Kosten für die Verwaltung einer Verwaltungseinheit
Die Verwaltungseinheiten existieren, um die Leistungen der Hausverwaltung klar auf bestimmte Teile eines Gebäudes zu begrenzen und richtig abrechnen zu können. Die Hausverwaltung berechnet die Kosten für die Verwaltung einer Einheit entweder als Festpreis oder als prozentualen Anteil an der Miete der Einheit.
Die Kosten für die Verwaltung von Einheiten variieren nicht nur von Verwaltung zu Verwaltung, sondern beispielsweise auch innerhalb einer einzelnen Hausverwaltung. Ein Preisunterschied rechtfertigt sich u.a. damit, dass der Aufwand für die Verwaltung von Einheiten sehr unterschiedlich ausfallen kann.
Die Anzahl der verwalteten Einheiten ist eine wichtige Information für die Einschätzung der Größe einer Hausverwaltung. Die Aufteilung von Objekten in Verwaltungseinheiten bietet dabei eine gewisse Vergleichbarkeit. Ein weiterer wichtiger Anhaltspunkt ist neben den Verwaltungseinheiten auch die Anzahl der verwalteten Objekte. Vor allem das Verhältnis von Objekten zu Einheiten ist, wie oben beschrieben, entscheidend für den Verwaltungsaufwand.
Einheit ist nicht gleich Einheit: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Anzahl der Verwaltungseinheiten kann von der Verwaltung mehr oder weniger willkürlich festgelegt werden. Alles was eine Hausverwaltung gesondert abrechnen kann, kann sie theoretisch als Verwaltungseinheit deklarieren.
Eine strenge Definition von Einheiten findet sich jedoch in der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Begründung von Wohneigentum ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass ein bestimmter Teil einer Immobilie eigenständig sowie ausreichend baulich getrennt ist und über mindestens eine Toilette und eine Küche/Küchenzeile verfügt. Dieser Teil wird dann als Wohneinheit bezeichnet. Soweit die Definition nach dem Wohnungseigentümergesetz, auf welches die Abgeschlossenheitsbescheinigung basiert. In der Praxis ist diese vor allem wichtig beim Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung, weniger jedoch bei ihrer Verwaltung.
Fazit
Eine Verwaltungseinheit ist die Basis auf der eine Hausverwaltung ihre Vergütung kalkuliert. Dabei sind Verwaltungseinheiten die jeweils unabhängigen Einheiten in einem Objekt. In der Regel also die einzelnen Wohnungen mit den dazugehörigen Kellerabteilen und/oder Stellplätzen. Haben Kellerabteile oder Stellplätze eigene Einträge im Grundbuch, können diese als eigene Einheit betrachtet werden. Die Anzahl der verwalteten Einheiten ist neben der Anzahl der Objekte eine wichtige Information für die Einschätzung der Größe einer Hausverwaltung.