Die Eigentumsverhältnisse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind oft gar nicht so einfach zu überblicken. Was die Begriffe Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum bedeuten, sollten aber alle Mitglieder einer WEG wissen. Nicht nur, um bei der Beschlussfassung mit den Begriffen vertraut zu sein, sondern auch um nicht versehentlich und ohne Berechtigung bspw. bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen.
Definition von Gemeinschaftseigentum
Das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst die Teile der Immobilie, deren Eigentümer alle Miteigentümer gleichermaßen sind. Es entsteht immer dann, wenn eine Teilungserklärung verfasst wird und sich durch mehrere Eigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildet.
Eine Eigentumswohnung als solche existiert also rechtlich gesehen gar nicht, denn nach dem Wohnungseigentumsgesetz handelt es sich dabei immer um Miteigentumsanteile an einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sondereigentum bezeichnet den Teil der Immobilie, der Eigentum eines einzigen Miteigentümers ist, also bspw. den Wohnraum dieser Person. Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum zählt, ist eindeutig in der Teilungserklärung festgehalten.
Die Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist eines der wichtigsten Dokumente für eine WEG. In ihr wird mit dem Aufteilungsplan eindeutig definiert, welche Teile der Immobilie Sondereigentum sind. Alles was nicht in der Teilungserklärung als Sondereigentum definiert wird, ist automatisch Gemeinschaftseigentum. So müssen Dinge wie Bad- und Kücheneinrichtung, Tapeten und Teppiche, Heizkörper und Zimmertüren explizit als Sondereigentum ausgewiesen werden. Dabei gilt: Je genauer, desto besser. Es existieren Sonderfälle wie nicht tragende Innenwände, die Miteigentümer oft übersehen.
Als Gemeinschaftseigentum zählen offensichtliche Gebäudeteile wie Treppenhäuser und Flure, Innenhöfe und Balkone, aber auch spezifische Dinge wie der Außenputz, das Fundament, das Grundstück und die Wohnungstüren. Die Unterscheidung zum Sondereigentum ist wichtig, da die Frage des Eigentums auch die Frage der Verfügung beinhaltet.
Wer entscheidet über das Gemeinschaftseigentum?
Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet grundsätzlich die gesamte WEG, da es sich um gemeinsames Eigentum aller Miteigentümer handelt. Es bedarf also eines Beschlusses der WEG, um bauliche Veränderungen daran vorzunehmen. Problematisch kann dies werden, wenn den Miteigentümern nicht klar ist, was ihr Sondereigentum ist und welche Rechte und Pflichten mit dem jeweiligen Eigentum verbunden sind.
Rechte und Pflichten in Bezug auf Gemeinschaftseigentum
Alle Miteigentümer sind durch ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum dazu verpflichtet, sich an den Kosten der Bewirtschaftung besagten Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Üblicherweise werden die Kosten gemäß der Miteigentumsanteile aufgeteilt und im Rahmen des Hausgelds monatlich im Voraus an die Verwaltung gezahlt. Dafür haben die Miteigentümer das Recht, dass Gemeinschaftseigentum, im Einklang mit Gesetzen, Beschlüssen und Vereinbarungen, zu nutzen. Außerdem sind sie verpflichtet sicherzustellen, dass Dritte, denen das Wohneigentum zur Nutzung überlassen wird (z.B. Mieter und Besucher), sämtliches Eigentum ebenfalls sorgsam nutzen.
Die Miteigentümer haben aber beispielsweise nicht das Recht, eigenmächtig bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. Es sei denn, dass unmittelbarer Schaden droht. Dies ist dann problematisch, wenn den Miteigentümern nicht klar ist, welche Teile der Immobilie zu welchen Eigentum gehören. Wichtig zu wissen ist, dass sich auch innerhalb einer Wohnung Gemeinschaftseigentum wie beispielsweise Heizungsrohre und tragende Wände befinden.
Ein Beispiel für eine strittige Situation ist das Anbringen eines Blumenkastens an der Fassade. Sobald dieser mit Schrauben angebracht wird, wird die Fassade beschädigt und der Miteigentümer hat unberechtigt eine bauliche Änderung vorgenommen. So können vermeintliche Banalitäten schnell zu Auseinandersetzungen innerhalb einer WEG führen.
Fazit
Gemeinschaftseigentum bezeichnet das Eigentum, welches nicht einem Eigentümer allein zusteht, sondern allen Miteigentümern gleichermaßen gehört. In einer Immobilie sind das insbesondere Aufzüge, Dach, Flure, Treppenhäuser, Kamine und Leitungen wie bspw. Strom, Wasser, Gas, Telefon usw. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die WEG gemeinsam in der Form von Beschlüssen. Eine WEG-Verwaltung ist in der Regel mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beauftragt. Es ist abzugrenzen vom Sondereigentum.