Die Miteigentümer in einer WEG haben sogenannte Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum der Immobilie. Des Weiteren gehört ihnen ein Teil der Immobilie, bspw. eine einzelne Wohnung, alleine. Diesen Teile nennt man Sondereigentum. Welche Teile der Immobile zu welchem Eigentum zählen, ist nicht nur wichtig für eine gerechte Verteilung der entstehenden Kosten, sondern auch für die Nutzung und Vermietung der Immobilie. Die Miteigentümer haben das alleinige Nutzungsrecht an ihrem Sondereigentum, das Gemeinschaftseigentum darf von allen Miteigentümern gleichermaßen benutzt werden.
Definition von Sondereigentum und Teileigentum
Das Sondereigentum ist das Eigentum, welches innerhalb einer WEG einer bestimmten Person zugeordnet werden kann. Damit grenzt es sich ab zum Gemeinschaftseigentum. Für die Entstehung von Sondereigentum bedarf es der Teilungserklärung der WEG und damit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bescheinigt, dass ein bestimmter Gebäudeteil die Voraussetzungen erfüllt um als Wohnraum zu dienen. Diese sind:
- Der Gebäudeteil ist über einen eigenen Zugang durch das Gemeinschaftseigentum erreichbar und abschließbar.
- Der Gebäudeteil ist baulich von anderen Teilen getrennt (Boden, Decke und Wände inklusive Fenster und Türen).
- Der Gebäudeteil verfügt über mindestens eine Toilette und eine Küche/Küchenzeile.
Es gibt allerdings auch Gebäudeteile, die diese Kriterien nicht erfüllen und zum Sondereigentum gezählt werden. Das sind insbesondere gewerblich genutzte Gebäudeteile. Diese werden dann als Teileigentum bezeichnet und so vom Wohneigentum abgegrenzt. Ein Beispiel dafür ist eine Ladenzeile oder eine Arztpraxis im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Das Teileigentum kann in Ausnahmefällen auch als Wohneigentum genutzt werden, wenn alle anderen Einheiten des Gebäudes Wohneigentum sind und das Teileigentum die Anforderungen an Sondereigentum erfüllt (siehe oben). Andersherum ist die gewerbliche Nutzung von Wohneigentum zu gewerblichen Zwecken ausgeschlossen.
Typische Beispiele für Sondereigentum
Zum Sondereigentum eines Miteigentümers gehört die Wohnung selbst. In der Praxis ist diese Einordnung allerdings nicht eindeutig genug und selbst Miteigentümern in einer WEG ist oft nicht klar, was zu ihrem Sondereigentum zählt und was nicht. So befindet sich selbst innerhalb der Wohnung in der Regel auch Gemeinschaftseigentum.
Wichtige Beispiele für Teile die zum Sondereigentum gehören sind:
- Kücheneinrichtung
- Tapeten
- Teppiche
- Nicht tragende Wände
- Heizkörper einer Etagenheizung
- Türen innerhalb der Wohnung, nicht die Wohnungseingangstür
Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind dahingegen:
- Mauern inklusive tragende Mauern innerhalb des jeweiligen Sondereigentums
- Treppenhaus
- Flure
- Zähler
- Fenster
- Fassade
- Leitungen für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation
- Garten und Innenhöfe
- Balkone
Insbesondere die Frage: Ob eine Innenwand zu den tragenden Wänden und damit zum Gemeinschaftseigentum zählt, ist oft ungeklärt und sorgt für Auseinandersetzungen innerhalb der WEG. Die Rechte und Pflichten der Miteigentümer zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum können sehr unterschiedlich ausfallen. Somit lässt sich hier keine allgemein gültige Aussage treffen.
Rechte und Pflichten zum Sondereigentum
Die Miteigentümer können über ihr jeweiliges Sondereigentum (bspw. Wohnung) frei verfügen und es entsprechend der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung der WEG nutzen. Das beinhaltet insbesondere die freie Gestaltung der Wohnräume, sofern das Gemeinschaftseigentum nicht betroffen ist. So ist es beispielsweise nicht möglich, ohne einen Beschluss der WEG bauliche Änderungen an tragenden Wänden innerhalb der Wohnung vorzunehmen. Sind Änderungen oder Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum innerhalb der Wohnung notwendig, ist der Miteigentümer verpflichtet, den Zugang zur Wohnung zu gewähren. Sollte ein Miteigentümer sein Sondereigentum vermieten, so ist er auch für das Verhalten der Mieter verantwortlich. Das Sondereigentum kann ein Miteigentümer zusammen mit seinen entsprechenden Miteigentumsanteilen frei verkaufen, sofern er die Zustimmung der ordnungsgemäßen Verwaltung bekommt.
Das Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht ist eine Sonderregelung die es erlaubt, dass Gebäudeteile aus dem Gemeinschaftseigentum so zu behandeln sind als wären sie Teil eines Sondereigentums. Ein Sondernutzungsrecht kann einem einzelnen Miteigentümer oder auch einer Gruppe ausgesprochen werden, jedoch nur Mitgliedern der WEG. Es wird per Vereinbarung bestimmt und in der Regel bereits bei der Erstellung der Teilungserklärung in diese eingetragen. Das Sondernutzungsrecht findet insbesondere Anwendung um Kellerabteile, Park- und Stellplätze sowie Terrassen und Gartenflächen gesondert vermieten zu können. Wird einem Miteigentümer beispielsweise ein Sondernutzungsrecht für ein Kellerabteil eingeräumt, kann er dieses alleinig nutzen, als wäre es Teil seines Sondereigentums. Der Gebäudeteil wird also praktisch vom Gemeinschaftseigentum ins Sondereigentum überführt. Dabei ist es wichtig, dass Sondernutzungsrechte beim Verkauf des entsprechenden Sondereigentums verfallen. Dieses ist jedoch nicht der Fall, wenn sie notariell beglaubigt ins Grundbuch eingetragen wurden.
Fazit
Das Sondereigentum grenzt sich vom Gemeinschaftseigentum dadurch ab, dass es einem Eigentümer allein zuzuschreiben ist. Dieses wird in der Teilungserklärung festgehalten. Über das Sondereigentum kann der Eigentümer frei verfügen, ohne das Einverständnis der WEG einzuholen. Im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum, darf das Sondereigentum auch nur von einer Partei genutzt werden. Sondereigentum wird unterteilt in Wohnungseigentum, das ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, und Teileigentum, das gewerblich oder freiberuflich genutzt werden kann.