Das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG abgekürzt) gehört allen Miteigentümern gleichermaßen und darf dementsprechend von allen Miteigentümern genutzt werden. Damit ist aber ausgeschlossen, dass Teile des Gemeinschaftseigentums separat vermietet werden. Insbesondere Garagenstellplätze, Kellerabteile und Parkplätze werden aber immer häufiger vermietet. Ermöglicht wird das durch ein sogenanntes Sondernutzungsrecht, das einem Miteigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums gibt.
Wie entstehen Sondernutzungsrechte?
Sondernutzungsrechte werden in der Regel bereits während Begründung der WEG in der Teilungserklärung definiert. Sie findet insbesondere für die Teile einer Immobilie Anwendung, die rein rechtlich nicht zum Sondereigentum eines Miteigentümers zählen dürfen. In der Praxis sind das die Abschnitte, für die keine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt werden kann. Ziel des Sondernutzungsrechts ist es, diese Teile praktisch zum Sondereigentum eines Miteigentümers zu zählen, ohne gegen geltendes Recht zu verstoßen.
Sollen Sondernutzungsrechte nachträglich geändert werden, bedarf dies in der Regel einer Vereinbarung, also einem Beschluss mit Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer. In Ausnahmefällen können die Miteigentümer bei Gründung der WEG in der Gemeinschaftsordnung eine sogenannte spezifizierte Öffnungsklausel bestimmen. Diese erlaubt die spätere Einführung von bestimmten Sondernutzungsrechten per Beschluss.
Wichtige Infos zum Sondernutzungsrecht
Sondernutzungsrechte können nur Mitgliedern der WEG ausgesprochen werden, niemals Dritten. Sie können aber durchaus vom berechtigten Miteigentümer vermietet werden, ähnlich zu seinem entsprechenden Sondereigentum. Dabei stehen dem Berechtigten alle Einnahmen aus der Vermietung zu.
Sofern nicht anders definiert, trägt die WEG weiterhin die Kosten für den Teil des Gemeinschaftseigentums gemeinsam, auch wenn ein Sondernutzungsrecht besteht. In der Regel geht damit deswegen eine Kostenübernahme durch den Berechtigten/die Berechtigten einher. Diese wird in der entsprechenden Vereinbarung dokumentiert. Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben ein Sondernutzungsrecht schriftlich festzuhalten. Im Grunde ist auch eine mündliche Vereinbarung der Miteigentümer geltend, in der Praxis ist das aber wegen fehlender Beweise nicht zu empfehlen. Wird ein Sondernutzungsrecht nicht ins Grundbuch eingetragen, handelt es sich um ein rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, das nicht bindend ist für Miteigentümer, die sich nach der Vereinbarung in die WEG einkaufen. Wichtig zu bemerken ist, dass das Sondernutzungsrecht weiterhin für Miteigentümer gilt, die als Erbe in die Gemeinschaft eingetreten sind.
Wird das Sondernutzungsrecht hingegen ins Grundbuch eingetragen und dafür notariell beglaubigt, handelt es sich um ein schuldrechtlich und dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht, das auch bei Verkauf der entsprechenden Einheit für den neuen Eigentümer gilt. Der Teil der Immobilie ist also praktisch in das Sondereigentum eines oder mehrerer Eigentümer übergegangen.
Fazit
Das Sondernutzungsrecht kann einem Miteigentümer, oder auch einer Gruppe von Miteigentümern ausgesprochen werden. Es erlaubt die alleinige Nutzung von Gemeinschaftseigentum und ermöglicht unter Umständen erst eine Vermietung, beispielsweise eines Stellplatzes in einer Garage. Oft werden Sondernutzungsrechte bereits in der Teilungserklärung festgelegt. Üblicherweise geht mit einem Sondernutzungsrecht eine Kostenübernahme des Berechtigten einher, da sonst die Kosten für den Teil des Gemeinschaftseigentums weiterhin von der WEG getragen werden.