Wer sich mit Immobilien bzw. mit der Immobilienwelt beschäftigt, der „stolpert“ früher oder später über den Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Aber was ist eigentlich eine WEG? Selbst Miteigentümer in einer WEG wissen oft nicht was zu ihren Rechten und Pflichten gehört und wie eine gute WEG funktioniert bzw. wie die gesetzlichen Grundlagen aussehen. Folgend wollen wir euch einen kleinen Überblick verschaffen.
Was versteht man unter einer WEG?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) existiert immer dann, wenn mehr als eine Person Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist. Die WEG ist die Gemeinschaft aller Eigentümer von Wohnungen (siehe auch Sondereigentum) und Räumlichkeiten (siehe auch Teileigentum) in der zusammengehörigen WEG-Immobilie. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, sobald der erste Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird und eine Teilungserklärung erstellt wird. Da die verschiedenen Eigentümer unterschiedliche Interessen vertreten können, ist für eine WEG eine ordentliche Verwaltung vorgeschrieben. Diese kann beispielsweise eine professionelle Hausverwaltung, die sich um die Belange und Verwaltung der WEG kümmert, übernehmen. Bei einer kleinen WEG kann auch eine Eigenverwaltung in Frage kommen. In diesem Fall übernimmt ein Miteigentümer die Aufgaben der Verwaltung.
Wie funktioniert eine WEG?
Die einzelnen Miteigentümer der WEG besitzen Sondereigentum, bspw. eine Wohnung, und/oder Teileigentum, bspw. ein Kellerabtei, sowie Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Entsprechend der Miteigentumsanteile müssen die Eigentümer sich an den Ausgaben der WEG beteiligen. Um diese Ausgaben zu decken, zahlen die Eigentümer Hausgeld auf ein sog. Hausgeldkonto. Dieses Geld dient zur Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Hausgeld wird von der Hausverwaltung (oder Eigenverwaltung) eingezogen um den jährlich erstellten Wirtschaftsplan Rechnung zu tragen. So werden laufende Kosten, wie beispielsweise die Treppenhaus- und Gehwegreinigung, sowie geplante Ausgaben wie Modernisierungen getragen.
Die Entscheidung über den Wirtschaftsplan sowie alle weiteren wichtigen Entscheidungen werden von den Miteigentümern auf der Eigentümerversammlung beschlossen. In der Regel organisiert die Hausverwaltung die Versammlung und leitet diese. Die Verwaltung und die Miteigentümer können Tagesordnungspunkte vortragen, über die die WEG dann abstimmen kann. Wichtig dabei ist, dass die WEG nur Entscheidungen und Beschlüsse treffen kann, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Nicht aber das Teil- oder Sondereigentum einzelner Miteigentümer. Die WEG kann also beispielsweise einem Miteigentümer verbieten die Wohnungstür zu streichen (da die Tür Teil des Gemeinschaftseigentums ist), nicht aber die Wände innerhalb der Wohnung (diese zählen zum Sondereigentum).
Wie sehen die gesetzlichen Grundlagen aus?
Die Grundlage einer jeden WEG ist die Teilungserklärung. In dieser ist klar definiert, welche Teile einer Immobilie Gemeinschafts-, Teil- oder Sondereigentum sind. Die Rechtsform der WEG ist eine sog. Gesamthandsgemeinschaft; die Miteigentümer besitzen gemeinsam das Gemeinschaftseigentum. Es können keine direkten Zuordnungen zu einzelnen Miteigentümern gemacht werden (ausgenommen Teil- und Sondereigentum). Das Wohnungseigentumsgesetzt bildet die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentümergemeinschaften. Es ermöglicht die Begründung des Wohnungseigentums durch Teilung.
Seit der Reformierung des Wohnungseigentumsgesetz 2007 sind Wohnungseigentümergemeinschaften teilrechtsfähig. Dieses besagt, dass sie sowohl Rechte als auch Pflichten haben. Die Teilrechtsfähigkeit bedeutet auch, dass die WEG selbst WEG-Eigenkonten und offene Fremdgeldkonten besitzen kann. Somit darf die Hausverwaltung das Geld der WEG nicht mehr auf ein eigenes Treuhandkonto angelegen.
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 2020 erneut reformiert und gibt seitdem der Verwaltung mehr Rechte. Im Gegenzug kann die Verwaltung aber auch einfacher abberufen werden. Bei der Bestellung der Verwaltung ist darauf zu achten, dass diese nach dem Wohnungseigentumsgesetz in seiner aktuellen Form geschieht.
Was sind Zeichen für eine gute bzw. schlechte WEG?
Eine WEG besteht aus teilweise zahlreichen Miteigentümern, die ebenso zahlreiche Meinungen und Interessen vertreten. Das kann selbstverständlich zu Spannungen führen, diese werden in einer guten WEG durch Diskussion und sachliche Argumente abgebaut. In einer gut geführten WEG kommen alle Miteigentümer zu Wort, auch wenn sie Kritik äußern. Im besten Fall wird diese auf einer sachlichen Ebene vorgetragen, immer mit Fokus auf die gesamte WEG-Immobilie. Die Verwaltung stellt im besten Fall einen geeigneten Wirtschaftsplan auf, dieser wird vom Verwaltungsbeirat kontrolliert. Die Grundstimmung in einer guten WEG ist also positiv, die Miteigentümer arbeiten zusammen an der Bewirtschaftung des gemeinsamen Eigentums.
In der Realität ist dieser Optimalfall leider selten anzutreffen. Wenn verschiedene Charaktere aufeinandertreffen, entscheiden oftmals nicht sachliche Diskussionen sondern persönliche Befindlichkeiten und Meinungen. Wenn eine geordnete Diskussionskultur auf Sachebene gar nicht entstehen kann, weil beispielsweise Argumente nicht gehört oder grundsätzlich abgewiesen werden, entsteht schnell eine frustrierte und negative Grundstimmung in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nicht nur die Miteigentümer selbst, sondern auch die Verwaltung kann dazu beitragen, dass eine Mitgliedschaft in einer WEG zur Bürde wird. Wenn die Verwaltung nicht seriös agiert und beispielsweise wiederholt unpassende Wirtschaftspläne aufstellt, die zu Nachzahlungen der Miteigentümer führen, sinkt das Vertrauen in die Verwaltung und die Unzufriedenheit steigt.
Wie kann man die eigene WEG verbessern?
Es gibt einige Möglichkeiten die Wohnungseigentümergemeinschaft als Miteigentümer in eine positive Richtung zu lenken und somit auch andere Miteigentümer für die Zusammenarbeit zu begeistern. Auf der Eigentümerversammlung können die Miteigentümer ihre Redezeit nutzen, um auf Missstände hinzuweisen und konstruktive Verbesserungsvorschläge zu unterbreiten. Das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen kann dabei eine Grundlage für die Argumentation bieten. Wenn die WEG im Extremfall Beschlüsse fasst, die einer ordentlichen Verwaltung widersprechen, können diese auf dem Rechtsweg angefochten werden. Das wird zweifelsohne das Verhältnis zur Verwaltung verschlechtern, aber wenn diese die Beschlüsse zugelassen hat, ist ihre Seriosität ohnehin in Frage zu stellen. Ebenso kann gegen Miteigentümer vorgegangen werden, die beispielsweise bauliche Veränderungen vornehmen, ohne dass die WEG einen entsprechenden Beschluss gefasst hat.
Fazit
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht immer dann, wenn eine Immobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Die Eintragung des ersten Eigentümers im Grundbuch begründet die WEG. Die Grundlage einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist die Teilungserklärung, die die Immobilie in Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Teileigentum aufgliedert. Im Rahmen der WEG bewirtschaften die Eigentümer gemeinsam die gesamte Immobilie. Die WEG handelt durch Beschlüsse und Vereinbarungen, die auf der Eigentümerversammlung getroffen werden.