In einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzen die Miteigentümer nicht nur ihr Sondereigentum (bspw. die Eigentumswohnung), sondern auch gemeinsam das Gemeinschaftseigentum. Dieses gehört allerdings nicht allen Miteigentümern zu gleichen Teilen. Je nach der Größe des jeweiligen Sondereigentums werden die Anteile am Gemeinschaftseigentum vergeben: die sog. Miteigentumsanteile.
Über den Miteigentumsanteil werden in der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) beispielsweise Stimmrechte auf der Eigentümerversammlung verteilt, oder auch die entstehenden Kosten unter den Miteigentümern aufgeteilt.
Was ist ein Miteigentumsanteil genau und wofür wird er gebraucht?
Unter den Miteigentumsanteilen, oft abgekürzt MEA, kann man sich grundsätzlich den Anteil eines Miteigentümers am Gemeinschaftseigentum vorstellen. Schwieriger ist die Vorstellung, dass diese MEA rein theoretischer Natur sind. Das Gemeinschaftseigentum der WEG, wie zum Beispiel das Treppenhaus, die Fassade oder auch der gemeinsame Garten, gehören weiterhin allen Miteigentümern gemeinsam. Alle Miteigentümer haben also auch weiterhin das Recht, dass Gemeinschaftseigentum zu nutzen. Es ist offensichtlich, dass es Probleme gäbe, wenn beispielsweise der Eigentümer im Erdgeschoss die unteren Stufen des Treppenhauses für sich beanspruchen und den Miteigentümern die Nutzung verbieten würde.
Doch wozu werden MEA dann gebraucht? Das Konzept der MEA ermöglicht es, dass Eigentumswohnungen verkauft und dabei korrekt besteuert werden können. Die Grundsteuer ist dabei nicht nur auf das Sondereigentum, sondern nach den Miteigentumsanteilen auch auf das Gemeinschaftseigentum zu entrichten. Ähnlich dazu nutzt die Verwaltung die MEA um die entstehenden Kosten auf die Miteigentümer aufzuteilen. So muss sich ein Miteigentümer mit mehr MEA auch mehr an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligen.
Wie werden MEA berechnet und wo werden sie dokumentiert?
Die Miteigentumsanteile werden bereits bei der Gründung einer WEG festgelegt und im sogenannten Aufteilungsplan dokumentiert. Dieser enthält Pläne, Zeichnungen und Schnitte der Immobilie mit einer klaren Zuordnung welche Gebäudeteile Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum sind. Aus dieser Aufteilung lassen sich dann die einzelnen zu den jeweiligen Sondereigentumen gehörigen MEA berechnen. Dazu wird in der Regel eine gerade Zahl von 1.000 Miteigentumsanteilen gewählt, die dann auf die Miteigentümer aufgeteilt werden. Dazu wird die Wohnfläche des jeweiligen Sondereigentums durch die Gesamtfläche der Wohn- und Nutzfläche der Immobilie geteilt. Der Miteigentümer erhält dann genau diesen Anteil der 1.000 MEA. In größeren WEGs mit vielen Verwaltungseinheiten kommen auch Aufteilungen zum Einsatz, die auf 10.000 oder 100.000 MEA basieren.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung mit 50 qm in einem Gebäude mit 500 qm Gesamtfläche
Fläche der Eigentumswohnung / Gesamtfläche des Gebäudes = 50 qm / 500 qm = 10 %
Gesamte MEA * berechneter Anteil = 1.000 MEA * 10% = 100 MEA
In diesem Rechenbeispiel erhält der Eigentümer also 100 von insgesamt 1.000 Miteigentumsanteilen. In der Regel wird dies als 100/1.000 MEA angegeben, so ist sofort klar, welche Gesamtzahl an MEA zugrunde liegt.
Können MEA nachträglich geändert werden?
Eine nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile ist theoretisch möglich, allerdings in der Praxis sehr selten. Das liegt insbesondere an dem erheblichen Aufwand, der damit einher geht. Dieser lässt sich damit begründen, dass Miteigentumsanteile im Aufteilungsplan und damit in der notariell beglaubigten Teilungserklärung der WEG festgeschrieben sind. Eine Änderung muss deswegen ebenfalls notariell beglaubigt werden, dabei entstehen nicht nur Notarkosten, sondern alle Miteigentümer müssen persönlich vorstellig werden. Weiterhin muss die Änderung ins Grundbuch übernommen werden, wofür beim Grundbuchamt weitere Gebühren anfallen. Häufig werden einzelnen Miteigentümern stattdessen Sondernutzungsrechte für einen Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Der Eigentümer verpflichtet sich im Gegenzug zur Übernahme der entsprechenden Kosten. Ein Sondernutzungsrecht kann eine WEG mit einer Vereinbarung beschließen.
Miteigentumsanteil als Verteilschlüssel
Die Aufgabe der bestellten Verwaltung ist es, das Gemeinschaftseigentum der WEG zu bewirtschaften und die dabei entstehenden Kosten auf die Eigentümer aufzuteilen. In der Regel wird auf Grundlage der MEA gerechnet. Ein Miteigentümer mit größerem Sondereigentum und damit mehr MEA trägt also auch einen größeren Anteil an den Gesamtkosten. Es gibt allerdings wichtige Ausnahmen wie zum Beispiel die Verwaltergebühren, die in der Regel pro Verwaltungseinheit und damit unabhängig von der Fläche abgerechnet werden.
Fazit
Der Miteigentumsanteil (MEA) gibt an, wie viel des Gemeinschaftseigentums einem Eigentümer zuzuschreiben ist. Die Aufteilung in MEA ist grundsätzlich theoretischer Natur, das vorhandene Gemeinschaftseigentum kann weiterhin von allen Parteien genutzt werden. Die Aufteilung ermöglicht dabei erst den Verkauf von Eigentumswohnungen, da diese so bspw. korrekt besteuert werden können. Der Miteigentumsanteil wird unter anderem als Verteilungsschlüssel für die gerechte Kostenverteilung unter den Eigentümern genutzt.