In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) befindet sich eine Immobilie im Besitz mehrerer Miteigentümer. Die Eigentumsverhältnisse sind in dem sog. Aufteilungsplan genau ausgewiesen und definiert. Was zum jeweiligen Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum gehört, ergibt sich also aus dem Aufteilungsplan.
Was ist ein Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist ein wichtiges Dokument, welches für die Entstehung einer WEG zwingend erforderlich ist. Genau definiert ist er im Wohnungseigentümergesetz. Es handelt sich um eine Sammlung aus Grundrissen, Schnitten und Ansichten, die eine Immobilie und das entsprechende Grundstück im Maßstab 1:100 darstellen. Der Maßstab ist dabei gesetzlich vorgegeben, damit eine schnelle und einfache Vergleichbarkeit von Immobilien sichergestellt werden kann.
Der Aufteilungsplan weist eindeutig aus, zu welchem Eigentum bestimmte Gebäudeteile gehören. So wird insbesondere das Sondereigentum aller Miteigentümer ausgewiesen. Alle Gebäudeteile, die nicht explizit als Sondereigentum, oder Teileigentum ausgewiesen sind, zählen automatisch zum Gemeinschaftseigentum. Um eine Unterscheidung der verschiedenen Teile zu gewährleisten, wird in der Regel eine Nummerierung vorgenommen, aber auch Farbcodes und ähnliches finden Verwendung.
Im Aufteilungsplan wird weiterhin festgelegt, welche Miteigentumsanteile (Anteile am Gemeinschaftseigentum) die einzelnen Miteigentümer erhalten. Wenn ein Miteigentümer seine Eigentumsanteile verkauft, übernimmt der neue Miteigentümer genau diese Anteile. Als potentieller Käufer einer WEG-Immobilie sollte man einen genauen Blick auf den Aufteilungsplan werfen.
Wozu wird er gebraucht?
Ein Aufteilungsplan wird benötigt um eine WEG zu gründen. Erst mit der klaren Aufteilung der Immobilie in Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum wird die gemeinsame Bewirtschaftung durch alle Miteigentümer möglich. Dabei ist der Plan alleine nicht ausreichend. Ergänzt wir der Aufteilungsplan um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, diese wiederum bescheinigt, dass die ausgewiesenen Gebäudeteile baulich voneinander getrennt sind.
Wer erstellt ihn?
In der Regel erstellt der Architekt des Gebäudes den Aufteilungsplan. Insbesondere bei älteren Gebäuden, die in eine WEG-Immobilie umgewandelt werden sollen, ist dies aber nicht möglich. In dem Fall können andere Sachverständige den Plan erstellen. Die zuständige Baubehörde muss den Plan in beiden Fällen genehmigen. In einigen Bundesländern kann die Genehmigung durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen vorgenommen werden.
Was ist der Unterschied zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein notariell beglaubigtes Dokument, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft formal gründet. Der Aufteilungsplan und die entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung sind ein essenzieller Teil der Teilungserklärung. Diese enthält zusätzlich auch die Gemeinschaftsordnung, in der die Miteigentümer den Umgang untereinander und der Verwaltung regeln. Die Gemeinschaftsordnung enthält außerdem Regelungen zu Stimmrechten, Verteilschlüsseln, Hausgeldzahlungen und Sondernutzungsrechten.
Da der Aufteilungsplan häufig auch nur „Teilungsplan“ genannt wird, kommt es immer wieder zu Verwechselungen mit der Teilungserklärung.
Fazit
Der Aufteilungsplan enthält Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100. Er dient der klaren Aufteilung einer Immobilie in Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum. Sollte aus dem Aufteilungsplan nicht eindeutig hervorgehen, zu welchem Eigentum ein Gebäudeteil gehört, ist er dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Der Aufteilungsplan wird zur Erstellung der Teilungserklärung und damit zur Begründung einer WEG benötigt.