Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besteht aus mehreren Wohnungseigentümern, die gemeinsam eine Immobilie im Gemeinschaftseigentum bewirtschaften. Diese gemeinsame Bewirtschaftung kann nur dann funktionieren, wenn die WEG gemeinsam Entscheidungen trifft. Dies geschieht im Normalfall auf der Eigentümerversammlung per Beschluss.
Was ist ein Beschluss einer WEG?
Ein Beschluss ist eine Entscheidung, die die WEG gemeinsam trifft und als Handelsgrundlage für den Verwalter dient. Ohne Beschlüsse ist die Verwaltung einer Gemeinschaftsimmobilie nicht möglich, da die einzelnen Miteigentümer nur über ihr jeweiliges Sondereigentum alleine verfügen können.
Ein Beschluss wird in der Regel auf einer Eigentümerversammlung getroffen. Mit der Einladung zu dieser Versammlung versendet die Verwaltung in der Regel wichtige Dokumente, die die Beschlussfassung vorbereiten. Ein Beschluss bezieht sich immer auf einen bestimmten, einmaligen Sachverhalt. Dabei gibt es zwar regelmäßige Beschlüsse, wie den über einen Wirtschaftsplan, jedoch wird dieser individuell für jedes Jahr beschlossen und ist damit einmalig.
Nach dem Wohnungseigentümergesetz ist die Verwaltung dazu verpflichtet, gefasste Beschlüsse umzusetzen. Ausnahmen bilden dabei nur Verstöße gegen geltendes Recht. So ist gewährleistet, dass die WEG die Entscheidungen zur Bewirtschaftung der Gemeinschaftsimmobilie trifft und nicht die Verwaltung.
Was muss ein Wohnungseigentümer wissen?
Für den reibungsfreien Ablauf der Eigentümerversammlung ist es wichtig, dass die Miteigentümer bereits vor Beginn der Versammlung mit den anstehenden Beschlüssen vertraut sind. Andernfalls müssen sie sich im Laufe der Versammlung erst mit der Beschlusssache befassen und würden so die Versammlung unnötig in die Länge ziehen. Für Wohnungseigentümer ist es also wichtig, die Einladung zur Eigentümerversammlung und die beigefügten Dokumente (bspw. ein Kostenvoranschlag für eine Modernisierungsmaßnahme) genau zu sichten.
Beschlüsse sind auch dann bindend, wenn ein neuer Eigentümer eine oder mehrere der betroffenen Verwaltungseinheiten kauft. Als potenzieller neuer WEG Miteigentümer ist es also wichtig, sich bereits vor dem Kauf einer Immobilie über geltende Beschlüsse zu informieren.
Neben diesen allgemeinen Informationen sind insbesondere zwei Dinge bei der Beschlussfassung ausschlaggebend: die Stimmenverteilung und die erforderliche Art der Mehrheit um den Beschlussantrag anzunehmen. Diese werden folgend nochmal erläutert.
Stimmenverteilung bei Beschlussfassung
Weiterhin ist es wichtig zu wissen, für welchen Beschluss welche Stimmenverteilung zum Einsatz kommt. In der Regel benötigt ein Beschluss eine Zustimmung in einfacher Mehrheit. Dabei haben die Miteigentümer Stimmanteile, die nach drei verschiedenen Methoden vergeben werden:
- Nach dem Kopfprinzip hat jeder Miteigentümer genau eine Stimme, auch wenn ein Miteigentümer mehr Verwaltungseinheiten besitzt als andere.
- Nach dem Objektprinzip werden die Stimmanteile nach der Anzahl der Verwaltungseinheiten vergeben. Ein Miteigentümer mit mehr Verwaltungseinheiten bekommt einen größeren Einfluss auf das Gesamtergebnis.
- Nach dem Wertprinzip erhalten die Miteigentümer Stimmanteile entsprechend ihrer Miteigentumsanteile. Der Geldwert des jeweiligen Eigentums ist also nicht entscheidend. Mit dem Wertprinzip werden insbesondere verschieden große Verwaltungseinheiten berücksichtigt. Die Stimme eines Miteigentümers mit besonders großen Verwaltungseinheiten erhält mehr Gewicht.
Grundsätzlich gilt in WEGs das Kopfprinzip, andere Stimmprinzipien werden selbst durch einen Beschluss eingeführt und können nur für bestimmte Abstimmungen gelten.
Die verschiedenen Mehrheiten
Neben den verschiedenen Stimmprinzipien ist es für die Miteigentümer wichtig zu wissen, welche Mehrheit ein Beschluss benötigt um angenommen zu werden. Es wird unterschieden zwischen vier verschiedenen Mehrheiten:
- Einfache Mehrheit: Erfordert Stimmen von mehr als 50 % der in der Eigentümerversammlung vertretenden Stimmen.
- Qualifizierte Mehrheit: Erfordert mindestens 75 % der in der Eigentümerversammlung vertretenden Stimmen.
- Einstimmige Mehrheit: Erfordert die Zustimmung aller auf der Eigentümerversammlung vertretenden Stimmen.
- Allstimmige Mehrheit: Zustimmung aller Miteigentümer nach Grundbuch.
In der Regel reicht eine einfache Mehrheit zur Annahme eines Beschlusses. Für bestimmte Beschlüsse können jedoch auch andere Mehrheiten vorausgesetzt werden.
Die Beschlussfassung: Wie ist der Ablauf?
Der Beginn der Beschlussfassung ist der sogenannte Beschlussantrag (auch nur „Antrag“). Es handelt sich dabei um eine rechtlich bindende Formulierung. Jeder Miteigentümer kann einen Beschlussantrag an die Verwaltung stellen. Die Verwaltung prüft ob der Antrag objektiv sinnvoll, im Interesse aller Miteigentümer, zulässig und bestimmt genug ist. Ist dies der Fall, wird der Beschlussantrag als Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung aufgenommen. Die Verwaltung sammelt alle Unterlagen die die Miteigentümer für ihre Entscheidungsfindung benötigen und versendet diese mit der Einladung zur Eigentümerversammlung. Die Miteigentümer sichten den Beschlussantrag samt Unterlagen und können sich so eine Meinung bilden und eventuelle Fragen notieren.
Auf der Eigentümerversammlung führen die Miteigentümer dann eine geleitete Diskussion zu den einzelnen Tagesordnungspunkten. Sie können ihre Fragen stellen und diskutieren welche Entscheidung im Interesse der WEG liegt. Im Anschluss stimmt die Gemeinschaft über den Antrag ab, in der Regel durch offene Handzeichen oder Stimmkarten. In Ausnahmefällen kann eine geheime Abstimmung erforderlich werden. In besonders großen WEGs kommen auch elektronische Stimmverfahren zum Einsatz.
Sobald der Beschluss angenommen ist, ist er für die Hausverwaltung rechtlich bindend. Diese muss also die Umsetzung der Beschlusssache veranlassen.
Die Beschlusssammlung: Wichtiger Teil der Verwaltungsunterlagen
Überall wo mehrere Interessen und Meinungen aufeinander treffen, besteht Potential für Spannungen und Auseinandersetzungen. Deswegen ist es besonders wichtig, ein Protokoll über alle getroffenen Beschlüsse zu führen. So kann jederzeit nachvollzogen werden, wer rechtlich bindend welche Entscheidung getroffen hat. Dieses Protokoll ist in der WEG die sogenannte Beschlusssammlung. Sie wird von der Verwaltung geführt und gehört zu den Verwaltungsunterlagen. Die Beschlusssammlung enthält alle Beschlüsse sowie eventuelle daraus hervorgehende Urteile. Außerdem enthält sie Ort und Datum der Beschlussfassung und auch der Verkündung. Wichtig ist, dass auch abgelehnte Anträge und Beschlüsse in der Beschlusssammlung verbleiben. Das gilt auch für Beschlüsse die durch neuere Beschlüsse oder Gerichtsurteile ungültig geworden sind.
Die Vereinbarung: Ein Beschluss mit besonderem Gewicht
Ein Beschluss erfordert in der Regel eine einfache Mehrheit um angenommen zu werden. Die Stimmen können dabei verschieden gewichtet sein (siehe oben). Eine Vereinbarung erfordert die Zustimmung aller Miteigentümer. Das macht sie deutlich wichtiger, begrenzt aber auch ihr Anwendungsfeld. Insbesondere in WEGs mit vielen Miteigentümern, hat ein Antrag auf eine Vereinbarung geringe Erfolgsaussichten, da nur eine Gegenstimme die Vereinbarung verhindern kann. In der Praxis kommt sie deshalb nur selten zum Einsatz. Einige Entscheidungen der WEG bedürfen jedoch einer Vereinbarung, beispielsweise die Einführung oder die Änderung von Sondernutzungsrechten.
Sonderfall Umlaufbeschluss: Ein Beschluss ohne Eigentümerversammlung
Die Durchführung einer Eigentümerversammlung ist organisatorisch und finanziell aufwendig. In der Regel wird innerhalb einer WEGs nur eine Eigentümerversammlung pro Jahr abgehalten. Sollten in der Zwischenzeit wichtige Entscheidungen anstehen, die nicht bis zu dieser Versammlung warten können, kann die WEG einen Beschluss per Umlaufverfahren treffen. Dazu stellt ein Miteigentümer einen Beschlussantrag an die Verwaltung. Diese sammelt analog zur normalen Beschlussfassung alle erforderlichen Unterlagen, die die Miteigentümer zur Meinungsbildung brauchen. Die Verwaltung versendet diese Unterlagen sowie die Aufforderung zur Stimmabgabe postalisch an alle Miteigentümer. Diese können den Antrag dann sichten und ihre Antwort über den Postweg an die Verwaltung zurück senden.
Anders als bei der normalen Beschlussfassung benötigt ein Umlaufbeschluss die allstimmige Mehrheit, also die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer. Das hat verschiedene Gründe, zum einen kann ohne Eigentümerversammlung keine Diskussion zwischen den Miteigentümern stattfinden, zum anderen wird so sichergestellt, dass alle Miteigentümer den Beschlussantrag erhalten haben. Da in einer WEG oft unterschiedliche Ansichten vertreten sind, haben Umlaufbeschlüsse in der Regel eine geringe Erfolgsaussicht, insbesondere in großen WEGs. Sinnvolle Anwendungsbeispiele sind aber dringende Instandsetzungsmaßnahmen, die Schaden von der WEG abwenden sollen.
Fazit
Jede Entscheidung über einen Antrag/Beschlussantrag in einer WEG wird als Beschluss bezeichnet, sowohl eine Zustimmung als auch eine Ablehnung. Beschlüsse können auf Eigentümerversammlungen oder per Umlaufbeschluss getroffen werden. Ein bereits getroffener Beschluss kann von den Eigentümern angefochten werden. Der Verwalter ist verantwortlich, dass Beschlüsse zulässig und bestimmt genug sind.