Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bewirtschaftet gemeinsam die WEG-Immobilie im Interesse aller Miteigentümer. Dazu gehört insbesondere auch, den Wert der Immobilie zu erhalten. Um die finanziellen Mittel dafür zu sammeln, bildet die WEG die Erhaltungsrücklage (früher oft Instandhaltungsrücklage).
Was ist die Erhaltungsrücklage und wie wird sie gebildet?
Die Erhaltungsrücklage ist eine finanzielle Rücklage im gemeinschaftlichen Eigentum einer WEG. Aus ihr werden insbesondere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen finanziert. Daraus ergab sich auch der veraltete Name „Instandhaltungsrücklage“. Aus der Erhaltsungsrücklage werden aber auch Modernisierungen finanziert.
Die Miteigentümer der WEG bilden die Erhaltungsrücklage durch einen Anteil ihrer monatlichen Hausgeldzahlungen. Wie hoch die anteiligen Zahlungen sind, ist im Wirtschaftsplan festgelegt. Die Verwaltung bezieht bei dessen Erstellung bereits verschiedene Informationen rund um die Immobilie mit ein. Unter anderem den Zustand und das Baujahr der Immobilie, aber auch bereits beschlossene Modernisierungs- oder geplante Instandhaltungsmaßnahmen.
Ist sie verpflichtend anzusparen?
Die Ansparung einer angemessenen Erhaltungsrücklage ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz essenzieller Bestandteil einer ordentlichen Verwaltung und damit gesetzlich vorgeschrieben.
Es ist allerdings nicht definiert, wie hoch eine „angemessene“ Rücklage ausfallen muss. Die Hausverwaltung setzt die Höher der Erhaltungsrücklage zusmamen mit der WEG (den Eigentümern) somit selbst fest.
Wer hat Zugriff auf das Geld?
Die Erhaltungsrücklage wird von der WEG auf ein WEG-Eigenkonto eingezahlt und von der Hausverwaltung verwaltet. Dabei handelt es sich um ein offenes Fremdgeldkonto. Die WEG-Gelder auf Treuhandkonten anzulegen ist bereits seit 2007 nicht mehr zulässig und verstößt gegen die ordentliche Verwaltung. Da die Rücklage zur Sicherheit der WEG dient, darf die Verwaltung sie nicht spekulativ anlegen.
Im Prinzip hat also die Wohnungseigentümergemeinschaft -als Gesamtheit- Zugriff auf die Erhaltungsrücklage. Die Gelder können allerdings nur bezogen werden, wenn ein entsprechender Beschluss vorliegt. In der Regel erhält die Verwaltung eine Vollmacht um auf die Gelder der WEG zugreifen zu können. Nur so kann sie Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bezahlen.
Wichtig zu bemerken ist, dass keine Auszahlungen der Erhaltungsrücklage an einzelne oder alle Miteigentümer möglich sind. Das gilt auch, wenn ein Miteigentümer seine Wohnung und die entsprechenden Miteigentumsanteile verkauft. Als potenzieller Käufer sollte man sich also stets über den Stand der Erhaltungsrücklage sowie bereits beschlossene Modernisierungsmaßnahmen informieren. Dabei ist darauf zu achten, dass Beschlüsse nicht verjähren. Kommt eine Verwaltung den Beschlüssen nicht nach, können nach einem Verwalterwechsel mehrere Maßnahmen umgesetzt werden, die bereits Jahre zuvor beschlossen wurden.
Was passiert, wenn die Erhaltungsrücklage nicht ausreicht?
Die Erhaltungsrücklage kann aus verschiedenen Gründen erschöpft sein. Wenn beispielsweise Miteigentümer zahlungsunfähig oder zahlungsunwillig sind und das Hausgeld nicht zahlen, kann die Erhaltungsrücklage schwinden. In dem Fall müssen die anderen Miteigentümer dann für kurzfristige wichtige Reparaturen finanziell einspringen.
Es können auch jederzeit große Instandsetzungsmaßnahmen notwendig werden, die nicht im Wirtschaftsplan vorgesehen waren. Ein Beispiel ist die Reparatur des Daches nach einem Sturm. In dem Fall kann die WEG eine sogenannte Sonderumlage per Beschluss definieren. Dabei handelt es sich um eine einmalige Zahlung der Miteigentümer um eine bestimmte Maßnahme zu finanzieren.
Fazit
Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) dient der Instandhaltung eines Objektes. Sie wird von der Verwaltung auf einem Rücklagenkonto angelegt und bildet sich über einen Anteil des Hausgelds. Die Erhaltungsrücklage darf als Teil der laufenden Betriebskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte die Erhaltungsrücklage erschöpft sein, müssen Instandhaltungsmaßnahmen über Sonderumlagen finanziert werden.