Eine natürliche oder juristische Person die offiziell die Rechte an einer Sache besitzt, wird als der Eigentümer dieser Sache bezeichnet. Das kann sich auf physikalische Objekte aber auch auf digitale Materialien oder Gedankengut beziehen.
Bei Grundstücken und Immobilien ist der Eigentümer die im Grundbuch eingetragene Person. Im Falle einer WEG sind alle im Grundbuch eingetragenen Personen Miteigentümer.
Wer ist Eigentümer einer Wohnung oder einer Immobilie?
Im Grundbuch ist dokumentiert, wer Eigentümer einer Wohnung oder auch einer ganzen Immobilie ist. Der Eigentümer kann dabei eine natürliche Person (bspw. ein Mensch) oder eine juristische Person (bspw. eine GmbH) sein. Im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der Zusammenhang zwischen Grundstück und Gebäude nicht so einfach gegeben, da das Grundstück zum Gemeinschaftseigentum der WEG und damit mehreren Eigentümern gehört.
Eigentümer in einer WEG
Der Eigentümer einer gesamten Immobilie ist also die Person, die im Grundbuch des Grundstücks eingetragen ist. Die Eigentumsverhältnisse in einer WEG sind komplizierter. Im Wohnungseigentumsgesetz wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Sondereigentum befindet sich im alleinigen Eigentum eines Miteigentümers, während das Gemeinschaftseigentum der gesamten WEG zugeordnet wird. Zum Eigentum eines WEG-Miteigentümers zählen grundsätzlich immer das Sondereigentum und Teile des Gemeinschaftseigentums, sogenannte Miteigentumsanteile. In der Teilungserklärung ist dokumentiert, wie die Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist und wie die Miteigentumsanteile verteilt sind. Im Fall einer WEG sind also alle Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, die genauen Eigentumsverhältnisse sind aber in der Teilungserklärung zu finden.
Eigentümer oder Besitzer?
Im deutschen Recht wird ein Unterschied zwischen Eigentümer und Besitzer (Person, die unmittelbare Verfügung über etwas hat) gemacht. Streng genommen, ist also der Mieter einer Wohnung der Besitzer und die Person, dessen Eigentum die Wohnung ist, der Eigentümer. In der Immobilienwelt wird diese Unterscheidung oft nicht gemacht und stattdessen werden die Begriffe Wohnungseigentümer und Wohnungsbesitzer verwendet. Insbesondere beim Kauf/der Übertragung von Eigentum sollten Käufer auf korrekte Formulierungen achten. Weiterhin kann es sich bei der Person die Eigentum hat, um eine natürliche Person (bspw. einen Menschen) oder eine juristische Person (bspw. eine GmbH) handeln.
Was sind Pflichten von Eigentümern?
Die Pflichten von Eigentümern können unterschiedlich ausfallen. So hat ein Eigentümer der seine Wohnung vermietet, beispielsweise mehr Pflichten als einer, der seine Wohnung selbst bewohnt. Eigentümer einer gesamten Immobilie haben andere Pflichten als Mitglieder in einer WEG.
Ein Eigentümer einer Immobilie die er selbst bewohnt (oft als Wohneigentum), ist vor allem der Allgemeinheit gegenüber verpflichtet. Beispiele sind die Räumpflicht von Gehwegen, Verkehrssicherungspflicht, Duldungspflicht und die Nutzung zum gegebenem Zweck, etwa ausschließlich zum Wohnen oder ausschließlich zum gewerblichen Zweck (Nutzungspflicht).
Ein Eigentümer der die gesamte Immobilie besitzt, diese aber vermietet, ob vollständig oder geteilt in mehrere Wohnungen, hat zusätzlich die Pflichten eines Vermieters. Das umfasst vor allem das Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung und einer Nebenkostenabrechnung für Mieter.
Im Falle einer WEG werden die oben genannten Pflichten der WEG selbst übertragen. Das ist möglich, weil diese nach der Reform des Wohnungseigentümergesetzes 2020 teilrechtsfähig ist. Ein Miteigentümer hat über die WEG dieselben Pflichten wie ein alleiniger Eigentümer, diese werden allerdings durch die anderen Miteigentümer und meist auch durch die Verwaltung mitgetragen. Dazu kommen die Verpflichtungen, die den Sonderfall der WEG betreffen. Das sind vor allem die Zahlung des Hausgelds und eventuelle Sonderumlagen, die sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums und die Gewährung des Zutritts zum Sondereigentum, bei nötigen Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.
Ein Miteigentümer der sein Sondereigentum vermietet, ist auch dafür verantwortlich, dass seine Mieter den Pflichten wie bspw. der sorgfältigen Behandlung des Gemeinschaftseigentums nachkommen.
Übertragung und Verkauf von Immobilien
Beim Verkauf einer Immobilie überträgt der Verkäufer diese von seinem Eigentum in das des Käufers. Der Verkaufsprozess wird folgend kurz vorgestellt.
Noch bevor der eigentliche Prozess der Eigentumsübertragung beginnt, hat der Käufer die Möglichkeit eine Auflassungsvormerkung zu erstellen und die betreffende Immobilie zum Kauf zu reservieren. Eine solche Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch notiert und soll verhindern, dass die Immobilie zeitgleich an mehrere Personen verkauft wird.
Der Prozess der Eigentumsübertragung beginnt dann mit dem Abschließen eines notariell beglaubigten Kaufvertrags zwischen Käufer und Verkäufer. Im Gegensatz zu alltäglichen Kaufgeschäften ist die notarielle Beglaubigung beim Verkauf von Immobilien Pflicht und nicht beglaubigte Kaufverträge somit nichtig. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages erfolgt die Überweisung des vereinbarten Kaufpreises und die Entrichtung der Grunderwerbssteuer. Erst danach kann beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung veranlasst werden.
Mit der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer ins Grundbuch und der Löschung eventueller Auflassungsvormerkungen ist die Übertragung des Eigentums abgeschlossen. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer Eigentümer und übernimmt alle Pflichten. Das ist besonders wichtig im Falle einer WEG, da hier regelmäßige Zahlungen (bspw. Hausgeld) durch die Eigentümer anstehen.
Fazit
Der Eigentümer einer Immobilie ist im Grundbuch dokumentiert. Das Wohnungseigentümergesetz spezifiziert den Fall für Wohnungseigentümergemeinschaften bei denen das Grundstück Teil des Gemeinschaftseigentums ist. In diesem Fall sind alle Mitglieder der WEG Miteigentümer und müssen gemeinschaftlich ihren Pflichten nachkommen. Damit ein Grundstück und damit ein Gebäude den Eigentümer wechseln kann, bedarf es eines notariell beglaubigten Kaufvertrags.